特许经营项目的性质，包括经营性、非经营性，营利性、非营利性等，目前缺乏明确界定，导致实践中特许经营项目土地使用权的获取及使用等存在争议，亟需厘清。

经过专家研讨，本次会议达成以下共识：

一、特许经营项目不论是经营性还是非经营性，土地使用权的获得本身不存在制度障碍。

经营性项目可以通过土地出让即通过缴纳土地出让金的形式，或通过租赁形式，获得土地使用权；非经营性项目可以通过土地划拨，即通过缴纳补偿、安置等成本费用获取土地使用权，也可通过租赁形式获取土地使用权。其中，出让土地获取成本较高，但在土地出让期限内，受让人实际享有对土地占有、使用、收益和处分的权利，其使用权在使用年限内可以依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动；划拨土地获取成本低，但土地的转让、出租、抵押等受到一定限制；租赁土地获取成本较低，但融资困难。

二、土地捆绑开发与现行土地制度和政策存在不衔接问题。

（一）当特许经营权不是通过招标方式取得时，土地捆绑开发的经营性项目特许经营权和土地使用权并不一定保证由同一社会资本取得。在此情形下，该土地使用权应当通过招拍挂形式取得，存在不确定性。《物权法》第一百三十七条第二款规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。《城市房地产管理法》第十二条规定，商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式。

（二）土地捆绑项目用地规模受到制约。虽然可以将项目用地规划条件和特许经营权相关条件纳入招拍挂条件解决特许经营权和土地使用权并不一定由同一社会资本取得问题，但项目捆绑用于住宅建设的规模受到现行规定制约。根据国土资源部、国家发展改革委《限制用地项目目录（2012年本）》，住宅项目宗地出让面积不得超过下列标准：小城市和建制镇7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷，这不利于地铁、城轨等特许经营项目的综合开发。

三、项目期限与土地使用期限存在不匹配问题。

BOO等模式下，特许经营者对项目长期拥有，存在特许经营期和土地使用年限[1]不匹配的问题。以租赁方式取得土地的，我国合同法规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效，无法满足项目用地需求。对此，实践中虽然可以通过在合同约定到期续租，但也需要在相关法律行政法规中予以明确。