云南省国土资源厅印发《关于推行工业用地先租后让等供应方式的实施意见》的通知

云国土资〔2017〕242号

各州、市国土资源局：

    经厅党组同意，现将《云南省国土资源厅关于推行工业用地先租后让等供应方式的实施意见》印发给你们，请结合实际认真贯彻落实。

云南省国土资源厅

                             2017年9月19日

云南省国土资源厅关于推行工业用地先租后让等供应方式的实施意见

各州、市国土资源局：

    为深化落实供给侧结构性改革要求，贯彻执行《云南省降低实体经济企业成本实施细则》（云政发〔2017〕50号），进一步健全完善土地有偿使用制度，促进国有土地资源优化配置，提高节约集约用地水平，促进产业转型升级，现就推行工业用地长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期出让供应方式提出以下实施意见。

    一、供地方式界定及适用范围

工业用地可采取长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期出让方式使用土地。鼓励国有企业、民营企业以招标拍卖挂牌出让方式取得工业用地，建盖标准厂房向工业投资企业租赁；支持州（市）、县（市、区）人民政府以土地使用权作价出资或者入股方式供应标准厂房、科技孵化器用地，为小型微型企业提供经营场所。

（一）长期租赁。州（市）、县（市、区）人民政府作为出租方，将国有建设用地使用权在一定年限内出租给土地使用者，并由土地使用者向国家支付租金。对需要进行地上建（构）筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁。长期租赁年限在6年至20年内确定。长期租赁用地期满可续期，但不可转为出让土地。

（二）先租后让。州（市）、县（市、区）人民政府在供应工业用地时设定一定的条件，先行以租赁方式向使用者供应土地，承租方在租赁期间开发、利用、经营土地达到约定条件后，可申请将租赁土地转为出让土地。租赁期限不超过5年，租赁和出让期限合计不得超过法定最高出让年限。用地期间，由土地使用者向国家支付土地租金、出让金。

（三）租让结合。州（市）、县（市、区）人民政府在供应工业用地时，根据产业建设需求，以租赁和出让相结合的方式提供项目用地。租让结合供地中的租赁土地，可按本文件规定以长期租赁或先租后让办理。用地期间，由土地使用者向国家支付土地租金、出让金。

（四）弹性年期出让。州（市）、县（市、区）人民政府在供应工业用地时，根据产业生命周期，在法定最高出让年限内缩短年期出让。弹性年期出让原则上按不超过20年确定出让期限，对建设、生产周期有特殊需求的项目，报经供地审批权所属土地决策机构同意，可按不超过50年确定出让期限。弹性出让土地按相应期限评估出让地价，实施供应。

二、供地程序及地价确定

（一）供地程序

采用长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期出让方式供应国有建设用地的，一律以招标、拍卖、挂牌方式办理。以上述方式供应国有建设用地的，按照现行的供地审批权限和程序办理审批手续，参照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》（国土资发〔2006〕114号）规定的原则和程序实施招标、拍卖、挂牌活动，由用地意向者对土地租金、出让金进行竞价，实行价高者得。土地成交后的10个工作日内，国土资源主管部门根据供地方式，与土地竞得者签订国有建设用地使用权租赁合同、国有建设用地使用权出让合同，土地租金、出让价款交清后，不动产登记机构分别核发租赁、出让的不动产权证书。

以长期租赁、先租后让、租让结合方式供应工业用地的，州（市）、县（市、区）国土资源主管部门会同城乡规划、建设部门拟定方案时，应征求发改、工信、财政、税务、环保、劳动就业等主管部门意见，根据本地实际，提出产业类型、生产技术、产业标准、产品品质、投资强度、环境保护、就业带动、税收贡献等方面的要求，作为土地供应的前置条件。对以先租后让、租让结合方式供地，涉及租赁土地转出让的，还要按以上要求提出租赁土地转出让的投资建设达标条件。同时，要明确各部门对用地者落实相关条件的监管要求。用地条件设定应遵循公平、公正原则，不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。以上用地条件要写入土地供应方案，报有批准权的人民政府批准实施。

在实施土地供应时，上述用地条件必须纳入土地供应公告公开发布，土地竞买人应在土地竞买报名时，对履行相关用地条件向国土资源主管部门提出书面承诺。土地成交后，上述条件纳入国有建设用地使用权租赁、出让合同。土地供应后，提出相关条件部门应监管用地者对该条件的履行情况，并适时通报国土资源主管部门。

（二）地价确定

长期租赁、租让结合、先租后让、弹性年期出让供地，必须按规定进行评估后，由州（市）、县（市、区）国土资源主管部门或国有建设用地使用权出让协调决策机构根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定租金和出让价格的底价、标底、竞买保证金，以及竞价时的起叫价、起始价等，纳入土地租赁、出让供应方案。招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束之前应当严格保密。以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，转作租赁、出让地块的定金。

弹性年期出让土地底价、租赁土地的年租金底价，按照一定的还原利率修正到法定最高出让年期的价格，不得低于本地《工业用地出让最低价标准》，不得低于实际土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和。年期修正必须符合《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2014）的规定，还原利率不得低于同期中国人民银行公布的人民币五年期存款利率。

三、土地出让价款和租金管理

土地使用者可按规定分期缴纳土地出让价款，降低工业企业用地成本，但分期缴纳最长期限不得超过两年。土地租金可以一次性付清，也可以年付，首期租金应当在签订租赁合同后30日内支付。具体内容由出租和承租双方在合同中约定并执行。

土地租金严格按照《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）规定，一并纳入土地出让收入管理，实行“收支两条线”。土地租金由财政部门负责征收管理，可由国土资源主管部门负责具体征收，具体程序由各州（市）、县（市、区）制订。国土资源主管部门和财政部门应当督促土地使用者严格履行土地租赁、出让合同，确保将应缴的土地租金及时足额缴入地方国库，对未按照合同约定足额缴纳，不能提供有效缴款凭证的，不动产登记机构不予核发不动产权证书。以年付方式支付土地租金的，不得按租金支付比例分割发放不动产权证书。任何地区、部门和单位都不得以“招商引资”、“旧城改造”、“国有企业改制”等各种名义减免土地租金，实行“零地价”，甚至“负地价”，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地租金。

州（市）、县（市、区）人民政府应依据基准地价，确定长期租赁、租让结合、先租后让的租金标准、调整方式和缴付办法，并向社会公开；租金标准应根据市场情况，原则上每3年调整1次。

四、租赁土地登记

以长期租赁、先租后让、租让结合方式供应工业用地的，承租人应当持租赁合同、土地租金缴纳凭证和建设用地规划许可证等相关证明材料，申请租赁国有建设用地使用权首次登记。

租赁国有建设用地使用权依法转为出让国有建设用地使用权的，承租人应当持国土资源主管部门出具的批准文件、原租赁土地不动产权证书、出让合同及土地出让合同确定的出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权首次登记。

五、长期租赁土地续租

以长期租赁方式供应工业用地，租赁期限届满，承租人需继续使用土地的，应当在期满前6个月向出租人申请续租。除因公共利益等需依法收回该宗土地的，应当予以批准续租。土地续租，原则上不得改变规划条件，确需变更规划条件的，应当重新申请确定规划条件，并作为国有建设用地使用权租赁合同的组成部分。

长期租赁土地期限届满，承租人未申请续租或申请续租未获批准的，租赁土地使用权应当由出租人无偿收回，对已建建（构）筑物按合同事先约定采取残值补偿、无偿收回、由承租人恢复原状等方式处置。

六、租赁转出让管理

以先租后让、租让结合方式使用土地涉及租赁转出让的，用地者应于租赁期满前6个月向国土资源主管部门提交租赁转出让的书面申请和项目进展报告，在项目进展报告中，要按照国有建设用地使用权租赁合同中约定的租赁转出让条件，逐一说明达标情况。国土资源主管部门收到申请后，应于30日内，会同城乡规划、建设、发改、工信、财政、税务、环保、劳动就业等部门，对项目用地情况开展核查，核查达标的，由国土资源主管部门牵头拟定协议出让土地方案，按现行审批权限报批后，以协议出让方式办理租赁转出让手续，签订国有建设用地使用权出让合同。租赁转出让的土地出让价格按确定的出让年期和当前时点市场水平评估。租赁转出让用地，不得擅自改变规划条件。

七、发挥租赁土地权能

土地租赁期限内，承租人可经有关部门批准，建造永久建（构）筑物。在办理工业项目核准、城市规划许可、建设许可等手续时，土地租赁合同与土地出让合同具有同等效用。出租人对承租人依法取得并依规利用的租赁土地使用权，在租赁合同约定的使用期限届满前不得收回，因公共利益等原因，需要依法提前收回的，应当对承租人给予合理补偿。

已交清全部租金、取得租赁不动产权证书的租赁土地可以抵押，但抵押期限不得超过租赁期限；已交清全部租金、取得租赁不动产权证书，并且按照租赁合同约定完成开发投资总额的百分之二十五以上，或形成工业用地及其他建设用地条件的租赁土地可以转租。租赁土地抵押、转租不得改变其用地性质。

 八、强化合同监管

国有建设用地使用权租赁、出让合同要明确约定租赁土地的面积、规划用地条件、租赁期限、租金标准、租金支付方式及期限、开工和竣工期限、违约责任等内容。涉及租赁土地转出让的，合同中应当明确约定承租人申请办理出让土地的条件及达到该条件的期限。以长期租赁方式用地的，应在租赁合同中明确不可转为出让土地。

土地供应后，国土资源主管部门要会同提出用地条件的投资和产业主管等部门，对用地条件的履行情况进行监督，项目竣工投产达不到约定要求的，由国土资源主管部门牵头报送本级人民政府，由各相关部门按职能分工依法依约进行处置。

因用地者自身原因未能在约定期限内达成租赁转出让条件，未能通过核查验收的，国土资源主管部门不再给予办理后续出让手续，由地方人民政府无偿收回租赁土地使用权，地上建（构）筑物由用地者自行拆除，恢复土地原貌。

国土资源主管部门要加强对长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期出让供应土地的卷宗与台账管理，记录供应地块的基本情况、产业发展承诺情况、供后投资建设情况、租金(出让金)收缴情况、转出让约定时点及到期转出让情况、期满续期情况等，有效预防和严肃查处租赁土地闲置问题，促进土地高效利用。