——蔡甸区农村土地流转调研报告

一、区情概况

蔡甸区地处武汉市西部，版土面积1094平方公里，辖12个街乡镇，281个行政村，总人口45万人，农业人口32.7万人。全区农用地89.1万亩，其中：耕地39.7万亩，林地面积17.9万亩，养殖水面22万亩，村湾占地9.5万亩。

二、现状特点

（一）土地流转初具规模

全区土地流转面积累计3.74万亩，占耕地面积9.43%。其中流转耕地1.94万亩，水面1.17万亩，林地0.35万亩，四荒地0.06万亩，其他0.22万亩。

（二）流转形式基本定型

全区的土地流转形式主要分为四种：转包、转让、互换、出租。其中转包面积0.62万亩，转让0.03万亩，互换0.01万亩，出租3.05万亩。

（三）流转范围不断拓宽

取消农业税后，农民种田的成本相对降低，珍惜土地意识提高。流转的土地由当初主要是撂荒耕地扩展到了林地、旱地、水面等多种农用地。土地流转的对象由原来的村内扩展到村外，经营内容从种粮为主转向发展优质高效农业。土地流转从农户间自发流转转向组织化、有序化流转发展。全区农民自发流转0.4万亩，乡村组织引导流转2.9万亩。分别占流转总面积的10.7%和77.5%。

（四）流转市场渐趋活跃

随着农业税的取消，农民更为珍惜土地承包经营权，原来无偿或象征性收益的转包和转让形势减少，逐步向有偿转让经营权转变，且经营转让费呈增长趋势。全区无偿流转土地0.13万亩，转让费在100元以下的有1.67万亩，每亩100以上的有1.94万亩，分别占流转总面积的3.5%、44.7%和51.8%，土地流转市场的活跃为农民增收创造了一定条件。

（五）规模经营发展势头良好

规模经营累计数共26.31万亩，其中通过流转形成的规模经营有2.67万亩，主要分布在张湾、消泗、玉贤等中西部乡镇。从规模大小来看，1000亩以上的板块经营面积达到4.62万亩，占规模经营面积的17.7%。

（六）规模经营形式多样

一是基地带动型。把土地流转与板块基地建设相结合，提高生产社会化水平，推进农产品的标准化生产。全区在蔬菜基地和苗木基地建设方面取得较好成效，目前，已建成张湾无公害蔬菜基地2218亩，鲜食毛豆基地4000亩，特色花卉苗木基地6000亩。二是能人带动型。通过扶持本地和外地种养殖能手，将农村土地使用权依法依规向种养殖能手集中，壮大土地经营规模，盘活部分闲置用地。如消泗乡罗汉村的黄界合子原是一片荒地，多年无人问津，通过复员军人投资改造，修路、做渠、通电，通水，现已改造面积2200亩，其中水面600亩、用于养殖，旱地1000亩种植旱季作物，600亩水田用于水稻种植，年产值250万元，承包期限20年（2003年签定承包合同），每年向村上缴承包费3万元；又如港洲村龙雁湖渔业开发公司以前属村集体所有，村集体指派人员经营，但年年亏损，后承包给村民黄少华，签定了15年承包合同，现在每年向村上缴承包金3万元，年产值也在100万元以上。三是企业带动型。加大农业招商引资力度和农业资源开发利用力度，扶持区内外企业家投资、租赁农村“四荒”土地资源，发展旅游休闲、度假、观光农业。如索河镇金龙村积极引进金龙湖农业生态植物园，镇、村两级联手，通过宣传发动，38户农户自愿进行土地流转，并按照“依法、自愿、有偿”的原则，签订了328亩流转合同，项目投资800万元。村民务工或参入管理，获得一定的收益，促进了农民增收致富。

三、主要做法

（一）加强工作领导

全区高度重视土地流转工作，将土地流转作为年度绩效目标分解到责任单位。为切实保障工作的开展，区委、区政府成立了工作专班，制定了土地流转工作方案，设立了保障专项工作经费，推进了土地流转工作的开展。

（二）严把经营主体资质关

经营主体需要有规模经营能力、相应的资金、物化投入和管理经验，同时，要有先进的农业技术，对产业发展和周围农民有一定的科技带动示范作用，同时还应具有诚实、守信的品质，信守合同。为把握经营主体关口，政府进一步加强产业指导，加强经营项目的咨询论证，对经营主体承办项目的资质深入调查研究，确保经营主体和出让土地农民双赢双利。

（三）实现网络服务管理

逐步完善农村土地流转市场，构建乡镇农村土地流转服务中心，积极开展农村土地流转信息服务、政策咨询、合同签订、跟踪服务。建立了区、乡镇、村三级级网络，每级配置专职信息员，利用现代网络技术，实现乡镇与区级网络链接，对土地流转信息进行网络传输、公布。流转合同管理分级建档保存，妥善调处流转纠纷，维护农村稳定。

（四）加强经验推广

及时总结各地土地流转先进经验，采取交流、通报、观摩、评比等措施，总结推广了一批业主经营能力强、建设投入多、产出效益高、互赢效益好、合同履行好的典型，确保了全区规范土地流转、发展适度规模经营工作的健康有序进行。

四、存在的问题

土地流转是农村经济体制改革深入发展中的新事物。难免出现一些新情况、新问题。主要表现在：

（一）流转观念不够强，土地流转机制不健全

农民恋土情结较重，把土地作为命根子看待，认为只要有了土地，生活就有了保障，宁可粗放经营，也不愿将土地流转出去。另外，全区土地流转尚处于探索阶段，缺乏有效的政策引导和市场机制，缺少土地流转中介服务组织，流转信息不畅，还没有形成鼓励土地流转的激励机制。

（二）典型示范作用不够，带动性不强

由于全区农产品加工企业辐射力不强，吸纳农村劳动力就业的能力有限，对农户的影响力、带动力还不够，农民不愿意也不敢放弃土地经营权。

（三）流转行为不规范，土地承包纠纷存在隐患

从调查情况看，全区农用土地流转的随意性和不稳定性还较大，许多流转都没有建立稳定的流转关系，这对今后的流转工作势必造成隐患。目前，土地流转中的纠纷主要有三种表现：一是合同双方是口头合同或合同条款不完备，权利义务界定不明，一旦发生纠纷，调解缺乏依据，影响承包户的生产进程和经济效益。二是村集体经济组织当初为了完成税费上缴任务，在没有获得撂荒农户书面同意的情况下，将撂荒户的承包地转包给第三方经营，撂荒农户现在要求收回土地而发生纠纷。三是个别地方发动群众不充分，违背农民意愿，干部包办代替，强迫其土地进行流转，侵害农民利益导致矛盾纠纷的发生。

（四）流转范围不大，规模化经营程度不高

调查显示，全区土地流转总体规模还不大，大多数农户还没有因为土地流转而获得更多的收益，还没有因土地流转实现土地资源和劳动力资源的优化配置，不能很好地适应加快建设现代农业的新要求。

五、对策建议

（一）加强政府引导，因地制宜推进土地流转

土地流转处于起步阶段，政府引导尤为重要。首先，要结合实际，制订鼓励流转的政策，特别是要明确土地开发利用政策以及权益保障、环境、信贷、服务等方面的政策。其次要按照区域化、特色化、产业化思路，编制规模经营、集约经营规划，加快招商引资步伐。通过土地流转实现农村经济产业化发展。再次，要充分调动基层组织积极性，广泛听取群众意见，依法完善前期流转中的遗留问题，积极组织竞争流转。

（二）加强资金扶持，努力解决开发资金问题

生产启动资金匮乏是阻碍土地流转进程的主要因素之一，应从多方面加大对土地流转所需资金的扶持力度。一是加大金融部门的信贷力度。对利用流转土地搞规模开发、效益高、优势明显的项目，要在政策和资金上给予扶持，积极给予贷款支持。二是加强专项资金扶持。继续加大农业资金投放力度，对利用流转土地搞高效农业、规模农业的优先投放资金。三是积极探索民间投资方式。采取承租反包、购买土地使用权、股份合作等模式，让公司、业主和农户共同投入资金搞高效农业、特色农业，降低业主和农户风险，有效解决土地流转资金难的问题。

（三）加强基础设施建设，提升土地综合开发价值

农业基础设施落后是制约土地流转的重要原因。因此要改善土地生产条件，创造流转优势。一是加强农业综合开发，大力改造中低产田块，配套完善水利排灌设施，建设稳产高产农田。二是加强以道路、电网、供水等为主体的生产生活设施建设，增强综合开发利用能力。

（四）加强服务管理，着力规范土地流转秩序

土地流转涉及土地所有者、土地经营者、中介组织等多方面的利益，流转必须按规范的操作程序进行。土地流转关系确立后，流转双方要进行合同化管理，全面建立农村土地流转登记制度，使流转管理工作正常化、规范化。土地流转的形式，应多样化，土地流转的时间一般不宜过长，因为随着农村经济的发展和土地市场的发育，土地的远期价值难以准确评估。土地流转时间过长，难以保护农民的长远利益。

（五）加强结构调整，加快非农产业发展步伐

农村人口和劳动力转移是合理调整生产力布局、扎实推进产业升级的重要标志，也是土地流转的必然要求。一是着眼农产品多层次增值，大力发展农副产品加工、营销、保鲜等产业，吸收农村劳动力转移到产前、产后或二、三产业稳定就业。二是加快以产业为支撑的小城镇建设，扩大规模，完善功能，吸引农村人口和劳动力安居乐业。三是开发旅游资源，发展配套观光休闲服务产业。同时加强与发达地区及企业联系，积极向区内外市场发展劳务输出。

（稿件来源：全国农村经济动态监测点湖北省武汉市蔡甸区发展改革委）